양도소득세 계산기

주택·해외주식 양도세 계산 · 장기보유특별공제 · 비과세 자가진단

좌측 폼에 정보를 입력하고 계산 버튼을 누르세요.

양도소득세는 부동산·주식 등 자산을 팔아 생긴 차익(양도차익)에 매기는 세금입니다. 이 계산기는 주택 양도 시 장기보유특별공제와 1세대 1주택 비과세를 반영하고, 해외주식 양도차익에 대한 22% 세액도 계산합니다.

이 계산기는 무엇을 계산하나

주택을 팔았을 때 취득가와 양도가의 차익에서 장기보유특별공제를 빼고 누진세율을 적용한 양도세를 계산하며, 1세대 1주택 비과세(2년 이상 보유·양도가 12억 이하) 요건도 자가진단으로 확인합니다.

해외주식은 국내주식과 달리 연간 순양도차익에서 기본공제 250만 원을 뺀 금액에 22%(지방세 포함) 단일세율이 적용됩니다. 손익 통산 개념도 함께 안내합니다.

계산 방법·기준

주택 | 장기보유특별공제

보유기간이 길수록 공제율이 커집니다. 일반 장기보유공제는 3년 이상 24%부터 시작해 10년 이상이면 최대 80%까지 적용됩니다(소득세법 제95조). 1주택 고가주택은 보유·거주 각각 연 4%씩 최대 80%가 별도 기준으로 적용됩니다.

주택 | 1세대 1주택 비과세

2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가)한 1주택이고 양도가액이 12억 원 이하이면 비과세입니다. 12억을 초과하면 초과분에 해당하는 차익만 과세됩니다.

해외주식 | 22% 세율

연간 순양도차익(수익·손실 통산 후)에서 기본공제 250만 원을 뺀 금액에 20% 소득세와 2% 지방소득세를 합쳐 22%를 부과합니다. 다음 해 5월 종합소득세와 별도로 신고합니다.

근거: 소득세법 제94조~제104조, 제95조(장기보유특별공제). 조정대상지역 지정 현황과 다주택 중과 여부는 국토교통부·국세청 최신 고시를 확인해야 합니다.

입력값별 예시

상황	취득 · 양도	보유	방향
1주택·5년	3억 · 5억	5년	2년 이상·12억 이하면 비과세 가능
다주택	5억 · 10억	5년	장기보유공제 후 기본세율 과세
1주택 고가	8억 · 15억	10년	12억 초과분만 과세

조정대상지역·거주 요건·다주택 중과 여부에 따라 실제 세액이 크게 달라집니다. 프리셋으로 대표 사례를 확인하세요.

자주 하는 실수·주의사항

비과세는 자동 적용이 아니다

비과세 요건을 충족해도 양도가액이 12억을 넘으면 초과분은 과세되고, 조정대상지역은 거주 요건까지 봐야 합니다. "1주택이니 무조건 비과세"는 오해입니다.

필요경비 누락

취득세·중개수수료·법무비용·자본적지출(확장·설비 교체 등)은 필요경비로 차익에서 뺄 수 있습니다. 증빙을 챙기지 않으면 세금이 늘어납니다. (이 계산기는 단순화를 위해 필요경비를 별도 입력받지 않습니다.)

해외주식 신고 누락

해외주식 양도차익은 증권사가 원천징수하지 않으므로 본인이 다음 해 5월에 직접 신고해야 합니다. 누락 시 가산세가 부과됩니다.

자주 묻는 질문

Q.1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?

양도일 기준 1주택이고 2년 이상 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가), 양도가액 12억 원 이하이면 비과세입니다. 12억 초과분은 과세됩니다.

Q.장기보유특별공제는 얼마나 되나요?

일반 자산은 보유 3년 이상 24%부터 10년 이상 최대 80%까지 공제됩니다. 1주택 고가주택은 보유·거주를 각각 연 4%씩 계산해 최대 80%까지 적용됩니다.

Q.해외주식 양도세는 어떻게 계산하나요?

연간 순양도차익(손익 통산 후)에서 기본공제 250만 원을 빼고 22%(소득세 20%+지방세 2%)를 곱합니다. 손실 종목을 함께 매도하면 통산으로 세금을 줄일 수 있습니다.

Q.취득가를 모르면 어떻게 하나요?

취득 당시 실거래가를 원칙으로 하되, 확인이 어려우면 환산취득가액(기준시가 비율 등)을 적용할 수 있습니다. 다만 환산가액 적용에는 별도 요건과 가산세 규정이 있어 확인이 필요합니다.

Q.다주택자 중과세율은 항상 적용되나요?

조정대상지역 다주택 양도에 중과가 적용될 수 있으나, 한시적 중과 배제 등 정책 변동이 잦습니다. 양도 시점의 국세청·국토부 고시를 반드시 확인하세요.